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Oharrak

26/03/2017

Ordenanza de la vivienda tasada y libre de precio concertado

El Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 11 de marzo de 2014, acordó aprobar con carácter inicial el expediente para la modificación de la Ordenanza municipal reguladora de la Vivienda Tasada Municipal de Azpeitia aprobada con fecha 19 de abril de 2007.

Con esta tercera modificación de la Ordenanza se pretende regular la Vivienda Libre de Precio Concertado (VLPC) como medida de fomento en la promoción de vivienda en Azpeitia.

El acuerdo de aprobación inicial y el plazo de 30 días de exposición pública se publicó en el Boletín Oficial de Gipuzkoa de 24 de marzo de 2014, y durante este tiempo no se han presentado reclamaciones ni observaciones en este ayuntamiento. En consecuencia, se eleva a definitivo el acuerdo hasta ahora provisional.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, se procede a la publicación del texto íntegro de la citada Ordenanza.

Contra el presente acuerdo, que es definitivo en vía administrativa, podrá interponerse en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente a la publicación del anuncio en el Boletin Oficial de Gipuzkoa, Recurso Contencioso-Administrativo, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.

ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DE LA VIVIENDA TASADA MUNICIPAL DE AZPEITIA Y VIVIENDA LIBRE DE PRECIO CONCERTADO

PREÁMBULO

A través de la ordenanza reguladora de la vivienda tasada municipal de Azpeitia, aprobada por el Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 19 de abril de 2007 y posteriores modificación de fecha 26 de abril de 2007 y 3 de febrero de 2011, se estableció el régimen de protección pública de la Vivienda Tasada Municipal (VTM) del municipio de Azpeitia de conformidad con la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

Ahora, gracias a esta nueva modificación de la ordenanza se pretende regular la Vivienda Libre de Precio Concertado (VLPC), como medida de fomento en la promoción de vivienda en el término municipal.

La Vivienda Libre de Precio Concertado, por definición es una vivienda libre que no posee especial destino permanente, pero sí conlleva, como contraprestación a la reducción del precio convenido con el promotor, una restricción pactada con los beneficiarios de las facultades inherentes al derecho de propiedad por un plazo temporal de tres años a diez años (según convocatoría).

Los adquirientes de estas viviendas gozarán en su cualidad de propietarios, una vez transcurridos de tres a diez años (según convocatoría), de plenas facultades de disposición sobre el inmueble; y si acceden en calidad de arrendatarios con derecho de opción de compra, la facultad de ejercitar dicha opción.

Con esta nueva categoría de vivienda se otorga a los habitantes del municpio la posibilidad que adquirir una vivienda libre, cuyo precio máximo es fijado por la Corporación municipal, por sí o mediante convenio con el promotor, obteniendo una reducción del precio respecto al resto de las viviendas libres.

El presente Título tiene por objeto la definición del régimen jurídico de las viviendas libres de precio concertado y sus anejos (trasteros y garajes), fijar las condiciones de la primera trasmisión de las viviendas y posteriores durante tres o diez años (según convocatoría), y establecer los criterios de preferencia de acceso a las mismas.

Por su parte, se procederá a dividir la actual ordenanza en dos títulos. En el primer Título se recogerá la actual regulación de las Viviendas Tasadas, mientras que el segundo Título establecerá la regulación de esta nueva tipologia de viviendas denominadas Viviendas Libres de Precio Concertado (VLPC).

TÍTULO PRIMERO
RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS TASADAS MUNICIPALES

Artículo 1.- Objeto.

La presente Ordenanza municipal tiene por objeto establecer el régimen de protección pública de la Vivienda Tasada Municipal (VTM) del municipio de Azpeitia.

El régimen de protección pública de la Vivienda Tasada Municipal (VTM) del municipio de Azpeitia se establece en desarrollo de lo establecido para esta figura en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

Artículo 2.- Concepto de Vivienda Tasada Municipal.

En el municipio de Azpeitia tendrán la consideración de Viviendas Tasadas Municipales (VTM) las viviendas que, por tener limitado su precio de venta o alquiler y cumplir con los demás requisitos establecidos en esta Ordenanza, sean calificadas así por el Ayuntamiento.

El carácter de Vivienda Tasada Municipal (VTM) se extiende a los garajes y trasteros vinculados a cada vivienda.

Las VTM deberán constituir el domicilio habitual y permanente de sus titulares o inquilinos, sin que bajo ningún concepto puedan cederse a otras personas, mantenerse vacías o destinarse a segunda residencia o cualquier otro uso no residencial.

Las VTM podrán promoverse tanto en suelos expresamente calificados por el planeamiento urbanístico para este uso como en suelos residenciales no sometidos a limitación de precio.

Se admitirá que sobre un mismo suelo convivan viviendas calificadas y viviendas libres.

Artículo 3.- Clases.

Las Viviendas Tasadas Municipales de Azpeitia podrán ser de dos clases:
- Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General (VTMG).
- Viviendas Tasadas Municipales de Régimen Especial (VTME).

Las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen Especial (VTME) podrán sustituir a las Viviendas de Protección Oficial Tasadas a efectos de cumplimiento de los estándares mínimos establecidos en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

Artículo 4.- Requisitos generales de la Vivienda Tasada Municipal de Azpeitia.

Las Viviendas Tasadas Municipales de Azpeitia que surjan como consecuencia del desarrollo urbanístico se sujetarán a los límites máximos de superficie que establezca la legislación vigente en cada momento.

Las VTM, con sus garajes y trasteros, deberán cumplir los requisitos técnicos y de diseño que se establezcan para las Viviendas de Protección Oficial Tasadas (VPOT) de la Administración autonómica y, mientras éstos no se establezcan, los exigibles a las VPO de Régimen General.

Artículo 5.- Requisitos específicos de las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General.

Además de los requisitos establecidos con carácter general para la totalidad de las VTM, las VTM de Régimen General (VTMG) deberán cumplir los siguientes:

1°.- En ningún caso el precio de las VTMG podrá superar los 210.000 € en el caso de las VTMG de promoción pública, ni los 228.000 € en el caso de las VTMG de promoción privada. Estas cifras se actualizarán anualmente aplicándoseles la variación de precios que se aplique al precio máximo de venta de las VPO de la Comunidad Autónoma de Euskadi.

2°.- En caso de alquiler, la renta anual de las VTMG será como máximo el 2% del precio máximo de venta de las mismas.

3°.- Los ingresos máximos ponderados de los beneficiarios de las VTMG, no podrán ser superiores al índice 1,5 respecto de los ingresos máximos vigentes para acceder a las VPO de Régimen General (49.500 €). En caso de beneficiarios constituidos por unidades familiares con más de un integrante, se aplicarán los coeficientes de ponderación vigentes en cada momento para las VPO.

4°.- Los ingresos mínimos ponderados de los beneficiarios de las VTMG deberán ser los establecidos para acceder a las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen Especial (VTME) (12.000 € al día de hoy).

5°.- Las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General que surjan en el ámbito de los entornos rurales (Barrios de Mantxinbenta, Nuarbe, Aratz-erreka, Oñatz) no podrán disponer de más de 150 m² (t) útiles de superficie, y sin que sea preceptivo que dispongan de garaje y trastero. Asimismo, se admitirán en los sorteos de viviendas en dichos ámbitos dos excepciones al régimen general de la presente Ordenanza:

- Se admitirán beneficiarios cuyos ingresos mínimos ponderados sean superiores a 9.000 euros.
- Se admitirán beneficiarios empadronados en el entorno rural en que se ubiquen las viviendas objeto de sorteo, cuando éste exceda del ámbito territorial del municipio de Azpeitia. En este caso, se exigirá de la persona beneficiaria el empadronamiento en el entorno rural en que se ubiquen las viviendas objeto de sorteo por plazos equivalentes a los determinados para Azpeitia en el artículo 9 de la presente ordenanza.

Artículo 6.- Requisitos específicos de las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen Especial.

Además de los requisitos establecidos para el conjunto de las VTM, las VTM de Régimen Especial (VTME) deberán cumplir los siguientes:

1°.- El precio máximo de venta de las VTME, incluidos sus garajes y trasteros vinculados, será el establecido por la normativa autonómica de aplicación para las VPOT. En todo caso, no podrán superar el índice 1,7 respecto al precio máximo de las VPO de Régimen General vigente en el momento de obtención de la Calificación municipal.

2°.- En caso de alquiler, la renta anual de las VTME será como máximo el 2% del precio máximo de venta de las mismas.

3°.- Los ingresos máximos ponderados de los beneficiarios de las VTME no podrán ser superiores al índice 1,3 respecto de los ingresos máximos vigentes para acceder a las VPO de Régimen General. En caso de beneficiarios constituidos por unidades familiares con más de un integrante, se aplicarán los coeficientes de ponderación vigentes en cada momento para las VPO.

4°.- Los ingresos mínimos ponderados para los beneficiarios de las VTME no podrán ser inferiores a los ingresos máximos establecidos para acceder a las viviendas sociales (VPO de Régimen Especial).

5°.- Las VTM de régimen especial tendrán una plaza de aparcamiento y un trastero vinculados, que no podrán tener una superficie superior respectivamente a los 30 m²(t) y los 10 m²(t) útiles y cuyo carácter vinculado se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad.

Artículo 7.- Formas de Promoción y Cesión de la Vivienda Tasada Municipal.

Las VTM de Azpeitia, cualquiera que sea su clase, podrán ser promovidas por el Ayuntamiento, a través de su Entidad Pública Empresarial-Azpeitia Lantzen, S.A. o por empresas públicas o privadas a las que el Ayuntamiento ceda el derecho para su construcción, por otras Administraciones públicas o sus entes instrumentales y por cooperativas o empresas privadas en terrenos de su titularidad.

La cesión de las VTM promovidas por el Ayuntamiento, a través de su Entidad Pública Empresarial-Azpeitia Lantzen, S.A. o por empresas públicas o privadas a las que el Ayuntamiento ceda el derecho para su construcción, se realizará en arrendamiento o propiedad, o propiedad superficiaria. Las VTM promovidas por la Administración de la Comunidad Autónoma Vasca u otras Administraciones o sus entes instrumentales y por cooperativas o empresas privadas en terrenos de su titularidad podrán ser igualmente cedidas en arrendamiento, plena propiedad, o propiedad superficiaria.

Artículo 8.- Requisito de necesidad de vivienda de los beneficiarios de la Vivienda Tasada Municipal.

Todos los beneficiarios de VTM, entendiendo por tales la totalidad de los miembros de la unidad convivencial, deberán cumplir el requisito de no disponer de otra vivienda bien en propiedad, plena o superficiaria, bien por derecho real de disfrute vitalicio, y ello en los términos y con las salvedades establecidas en la normativa autonómica que define la necesidad de vivienda o salvo cuando la vivienda de la que dispongan no alcance las condiciones del programa mínimo de vivienda.

Artículo 9.- Requisitos de residencia o vinculación laboral con el Municipio.

Para ser beneficiario de una VTM se requerirá, además, que alguno, al menos, de los componentes de la unidad convivencial cumpla con uno, al menos, de los siguientes requisitos:

- Empadronamiento en Azpeitia durante un mínimo de 3 años en los últimos 5.
- Trabajo en Azpeitia durante los últimos 10 años.
- Haber estado empadronado en el municipio un mínimo de 5 años en los últimos 15.

En el supuesto de VTM de alquiler, el requisito de residencia habitual y empadronamiento en Azpeitia será de más de un año en el período inmediatamente anterior a la solicitud.

Artículo 10.- Calificación.

Tanto la Calificación de Vivienda Tasada Municipal de Régimen General como la de Régimen Especial se establecerá mediante acuerdo del Pleno Municipal, a propuesta de la Comisión Informativa correspondiente.

La Calificación Provisional de las viviendas que se promuevan en suelos calificados expresamente por el planeamiento urbanístico para este uso habrá de simultanearse con la licencia de edificación, que no se otorgará de no solicitarse o no resultar procedente la Calificación.

En el documento de Calificación Provisional se fijará el precio máximo de venta de cada vivienda y, en su caso, con el de su garaje y trastero vinculados.

Para la obtención de la licencia urbanística de primera utilización será requisito necesario la obtención previa o simultánea, a solicitud del promotor, de la Calificación Definitiva como VTM de Régimen General o de Régimen Especial, debiendo acreditarse que la vivienda se ha realizado según las determinaciones de la Calificación Provisional.

Las viviendas que se promuevan en suelos no calificados expresamente por el planeamiento urbanístico para este uso podrán calificarse como V.T.M. en cualquier momento, pasando, tras la obtención de la Calificación, a serles aplicable el régimen jurídico de las mismas. En este caso no será obstáculo para la calificación el no cumplimiento de los requisitos técnicos y de diseño establecidos para las Viviendas de Protección Oficial Tasadas (VPOT) de la Administración autonómica y, en su defecto, los exigibles a las VPO de Régimen General.

Artículo 11.- Efectos de la calificación de Vivienda Tasada Municipal.

De acuerdo con la Ley, las VTM así calificadas, con sus garajes y los trasteros a ellas vinculados, tendrán la calificación permanente de viviendas protegidas. Consecuentemente, estarán sujetas de forma permanente tanto al precio máximo de transmisión establecido en esta Ordenanza, como al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor, en primer lugar del Ayuntamiento o la Administración actuante, y, en todo caso, subsidiariamente a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma.

El precio máximo de cualquier segunda o posterior transmisión inter vivos de las VTM será el que correspondería a la actualización del precio de compra de la vivienda aplicando la variación del precio máximo de venta de VPO de Régimen General del periodo que medie entre la compra y la venta.

Cuando las viviendas se cedan en régimen de propiedad superficiaria, el precio máximo en segundas o posteriores transmisiones será el inicialmente abonado para su adquisición inicial, actualizado por aplicación de la variación del IPC y reducido en:

- Un 0,5 por 100 anual durante los 30 primeros años.
- Un 1 por 100 anual durante los 20 años siguientes.
- Un 2,6 por 100 anual durante los últimos años.

Las mejoras y trabajos de mantenimiento que en su caso hayan podido efectuarse en el inmueble incrementarán el precio de enajenación siempre que las mismas hubieren sido previamente aprobadas a estos efectos por la Administración municipal fijando su valoración y depreciación.

Artículo 12.- Tanteo y retracto.

Los titulares de VTM, cualquiera que sea su régimen, deberán comunicar al Ayuntamiento, a la Administración actuante y a la Administración General de la Comunidad Autónoma, como titular subsidiario del derecho de tanteo y retracto, la decisión de proceder a su enajenación, con expresión del precio y la forma de pago proyectados y de las demás condiciones esenciales de la transmisión prevista, así como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo. Ese derecho podrá ejercerse en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de la entrada de la comunicación en el registro del Ayuntamiento o Administración actuante y de la Administración General de la Comunidad Autónoma.

Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin notificación de resolución expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente a la enajenación proyectada.

Cuando no se hubiera efectuado la comunicación requerida en este artículo o se hubiera omitido en ella alguno de las contenidos legalmente preceptivos, así como cuando el precio satisfecho por la transmisión resultare inferior a las condiciones menos onerosas que lo comunicada a la Administración correspondiente, ésta podrá ejercitar el derecho de retracto dentro del plazo de dos meses siguientes al día en que haya tenido conocimiento completo de la enajenación.

Artículo 13.- Visado de contratos.

Todos los contratos de cesión de VTM, tanto en propiedad plena como superficiaria, como los de alquiler habrán de ser visados por la Administración municipal y no tendrán acceso al Registro de la Propiedad sin dicho visado.

Artículo 14.- Inscripción Registral.

La Calificación definitiva de las viviendas como VTM, en la que constará el régimen y el precio máximo de las viviendas y sus garajes y trasteros vinculados, se comunicará por el Ayuntamiento al Registro de la Propiedad correspondiente a los efectos de que se haga constar en los bienes afectados y se dé con ello publicidad registral en la forma que resulte procedente, tanto del derecho de tanteo y retracto a favor en primer lugar del Ayuntamiento o Administración actuante, y, en todo caso, subsidiariamente a favor de la Administración General de la Comunidad Autónoma, como de la limitación de estar sujetas de forma permanente al precio máximo de transmisión establecido en esta Ordenanza.

Asimismo, en sede municipal se creará un Registro Especial de Derechos de Tanteo y Retracto en el que se inscribirá la calificación, a los efectos del control y seguimiento del cumplimiento de las condiciones estipuladas en los contratos.

Artículo 15.- Procedimiento de adjudicación de la Vivienda Tasada Municipal.

El procedimiento de adjudicación de las VTM en las promociones municipales o privadas será el de sorteo entre los solicitantes incluidos en el Registro Municipal a que se refiere el artículo siguiente y que cumplan con los requisitos exigidos en esta Ordenanza y en las correspondientes Bases aprobadas para cada convocatoria, que serán establecidas por la Entidad Pública de Vivienda Azpeitia Lantzen, S.A., garantizando siempre los principios de publicidad y transparencia, libre concurrencia y no discriminación. El sorteo, en todo caso, deberá ser objeto de convocatoria pública mediante publicación con sus Bases en el Boletin Oficial de Gipuzkoa y realizarse ante Notario y el Secretario de la corporación municipal o personal que por delegación ostente el carácter de fedatario público. Este mismo procedimiento podrá seguirse en las promociones en las que así se haya establecido por convenio con el Ayuntamiento.

El procedimiento de adjudicación en el caso de promotores públicos distintos al propio Ayuntamiento será el que éstos establezcan, cumpliendo siempre con los principios de publicidad y transparencia, libre concurrencia y no discriminación.

En las Bases de los sorteos que se celebren para la adjudicación de VTM podrán establecerse cupos que faciliten el destino de un número determinado de viviendas a personas que se encuentren dentro de algún grupo social con especiales necesidades o dificultades para el acceso a la vivienda.

Excepcionalmente podrá acordarse la exclusión de los sorteos de cada promoción de un número determinado de viviendas para atender por parte del Ayuntamiento necesidades sociales a través del alquiler tutelado o cesión en precario, todo ello sin perjuicio de los casos de derechos de realojo, cuyas viviendas destinadas a tal fin no serán objeto de sorteo.

El beneficiario de una VTM tipo apartamento y cuya unidad convivencial alcance el tamaño legal de familia numerosa y necesite de una vivienda de mayor dimensión, podrá permutar su vivienda, tanto en el supuesto de propiedad, propiedad superficiaria o alquiler, por una del mismo régimen de las reservadas a este colectivo en cada nueva promoción. En caso de propiedad o propiedad superficiaria, el adquirente deberá satisfacer la diferencia de precio entre el precio de la nueva VTM y el precio de la anterior, actualizado según las determinaciones establecidas en el artículo 11 de la presente Ordenanza. De existir más familias numerosas que deseen permutar sus viviendas que viviendas reservadas para este colectivo, se recurrirá al sorteo de las mismas.

Artículo 16.- Listas de solicitantes de Vivienda Tasada Municipal.

El Ayuntamiento, a través de la Entidad Pública Empresarial de Vivienda / Azpeitia Lantzen, S.A., procederá cuando prevea la celebración de un sorteo de VTM a elaborar las listas de solicitantes, que serán específicas para cada sorteo.

Artículo 17.- Obligación de Residencia.

En los contratos, sean de compraventa o arrendamiento, se incluirá una cláusula condicional por la que el beneficiario se compromete a la ocupación y empadronamiento en la vivienda en el plazo máximo de 6 meses desde su firma. El incumplimiento de esta condición dará lugar a la resolución del contrato y a la pérdida de la condición de propietario o beneficiario de la vivienda.

Asimismo, en los señalados documentos se incluirá la obligación de los arrendatarios y compradores de colaborar con los servicios de inspección de la administración municipal, o de la administración actuante, en el momento en que sean requeridos para ello, proporcionándoles elementos documentales requeridos para la comprobación del nivel de cumplimiento de la obligación de residencia.

Artículo 18.- Expropiación de viviendas no ocupadas.

En el supuesto de incumplimiento de la obligación de todo beneficiario de una VTM de establecer y mantener su domicilio habitual y permanente en la vivienda adjudicada, podrá el Ayuntamiento ejercer el derecho de expropiación forzosa reconocido en la legislación vigente.

El incumplimiento reiterado de la obligación de colaboración con los servicios de inspección de la administración municipal o de la administración actuante dedicados a la comprobación del cumplimiento de la obligación de residencia, se asimilará al incumplimiento de la obligación de residencia, pudiendo en este caso el Ayuntamiento ejercer el derecho de expropiación forzosa reconocido en la legislación vigente.

TÍTULO SEGUNDO
VIVIENDAS LIBRES DE PRECIO CONCERTADO

Artículo 19.- Objeto de ámbito de aplicación.

El desarrollo de lo previsto al efecto en el artículo 25.2 a) de la Ley 7/1985 de 2 de abril, de Bases de Régimen Local, se pretende el establecimiento del régimen jurídico de la vivienda libre de precio concertado del municpio de Azpeitia.

Las "Viviendas libres de precio concertado" de Azpeitia constituyen una categoria intermedia entre la vivienda libre y la vivienda tasada sujeta a un precio máximo de venta pactado con el promotor.

Artículo 20.- Concepto de vivienda libre de precio concertado.

En el municipio de Azpeitia tendrán la consideración de viviendas libres de precio concertado (VLPC) las viviendas que por estar sujetas a un precio máximo de venta hasta un máximo conputable de 120 metros construidos, y cumplir con los demás requisitos establecidos en esta Ordenanza, seán definidas así por el Ayuntamiento.

El carácter de vivienda libre de precio concertado (VLPC) se extiende a los garajes y trasteros vinculados a cada vivienda.

Se podrán incluir dentro de esta tipo:

a) Las viviendas que formen parte de un conjunto edificatorio residencial compuesto de elementos de igual naturaleza en cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Que se promuevan sobre suelos residenciales libres existiendo acuerdo o convenio entre el promotor de las viviendas y el Ayuntamiento.
2. Que se promuevan sobre suelos de titularidad municipal y así lo establezca el Ayuntamiento o, en su caso, la sociedad municipal encargada de su gestión.
En un mismo conjunto edificatorio residencial compuesto de elementos de igual naturaleza y, en un mismo portal, podrán coexistir viviendas libres, viviendas libres de precio concertado y viviendas acogidas al régimen de protección de vivienda tasada municipal.

Artículo 21.- Caracteres generales de la Vivienda Libre de Precio Concertado de Azpeitia.

1. Las Viviendas Libres de Precio Concertado de Azpeitia no podrán disponer de más de 90 m²(t) útiles de superficie, salvo que se trate de las específicamente destinadas a familias o unidades convivenciales numerosas en cuyo caso no podrán exceder de 120 m²(t) útiles y de las que sólo podrán destinarse en cada promoción hasta un máximo del 5 por 100 del número total.

2. Los anejos (plaza de aparcamiento y trastero) no podrán tener una superficie superior, respectivamente, a los 30 m²(t) y los 10 m²(t) útiles.

3. Las Viviendas Libres de Precio Concertado, con sus garajes y trasteros, deberán cumplir los requisitos técnicos y de diseño que se que se recojan en la normativa de planeamiento urbanístico de Azpeitia y las que se establezcan para las Viviendas de Protección Oficial Tasadas (VPOT) de la Administración Autonómica y/o las, y mientras éstos no se establezcan, los exigibles a las Viviendas de Protección Oficial de Régimen General.

Artículo 22.- Requisitos de la Vivienda Libre de Precio Concertado.

Además de las condiciones generales establecidas en la presente Ordenanza, las Viviendas Libre de Precio Concertado habrán de cumplir las siguientes:

1.- El precio máximo de venta de las VLPC no podrá superar el precio máximo establecido en esta ordenanza para las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General (VTMG)..

2.- En caso de alquiler, la renta anual de las VLPC, será como máximo el equivalente al 3 % del precio máximo de venta de las mismas, que podrá ser actualizado anualmente en función del IPC.

Los ingresos máximos ponderados de los beneficiarios de las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General (VTMG), calculados conforme a lo dispuesto en la normativa autonómica vasca en materia de viviendas de protección oficial, no podrán ser superiores a los ingresos máximos vigentes para acceder a las Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General (VTMG).

3. Los ingresos mínimos ponderados de los beneficiarios de las Viviendas Libres de Precio Concertado (VLPC) no podrán ser inferiores a los ingresos máximos establecidos para acceder a las viviendas sociales.

4. Los ingresos previstos en el presente artículo vendrán referidos al último ejercicio fiscal vencido.

Artículo 23.- Requisito de necesidad de vivienda de los beneficiarios de la Vivienda Libre de Precio Concertado.

En todos los casos se establecerá la prioridad para los beneficiarios de VLPC, entendiendo por tales la totalidad de los miembros de la unidad convivencial, que cumplan el requisito de no disponer de otra vivienda, bien en propiedad, plena o superficiaria, bien por derecho real de disfrute vitalicio, y ello en los términos y con las salvedades establecidas en la normativa autonómica que define la necesidad de vivienda, o salvo cuando la vivienda de la que dispongan no alcance las condiciones del programa mínimo de vivienda de la Ordenanza municipal de Edificación de la villa. Cuando el número de viviendas es mayor que el número de demandantes, los demandantes que tengan en propiedad, o en las condiciones arriba señaladas, otra vivienda participarán en un segundo sorteo.

Si el número de viviendas es mayor que el número de demandantes (en cada uno de los grupos que fueren previstos en la convocatoria) no será necesario acreditar el cumplimiento del requisito de necesidad de vivienda.

Artículo 24.- Requisitos de los beneficiarios.

Será de aplicación lo previsto en el artículo 9 de esta Ordenanza.

Artículo 25.- Promoción de las viviendas libres de precio concertado: Entidades promotoras.

Las Viviendas Libres de Precio Concertado, cualquiera que sea su clase, podrán ser promovidas por cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título. Tienen la consideración de promotores públicos las Administraciones públicas y sus entidades instrumentales.

Artículo 26.- Régimen de acceso a las Viviendas Libres de Precio Concertado.

Los promotores de las viviendas podrán ofrecer las mismas en régimen de compra y/o arrendamiento con opción de compra.

En el caso de promociones de viviendas libres de precio concertado en régimen de arrendamiento con opción de compra, la opción de compra se podrá ejercer durante los tres primeros años.

En caso de no ejercer la opción de compra, la vivienda continuará en régimen de alquiler hasta que transcurran cinco años de vigencia del contrato.

El precio máximo de venta será el que tuviera la Vivienda Libre de Precio Concertado en el momento de firmar el contrato de arrendamiento, actualizado con las variaciones que haya experimentado los precios máximos de viviendas protegidas en el ámbito autonómico, descontando de este importe el 50% de las cantidades aportadas durante el alquiler.

Artículo 27.- Visado del contrato.

El promotor se obliga a poner a disposición del adquirente o arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por el Ayuntamiento de Azpeitia; dichos títulos no tendrán acceso al Registro de la Propiedad sin dicho visado.

El Ayuntamiento de Azpeitia visará los contratos, previa acreditación documental del cumplimiento de los siguientes requisitos:

A) En primera transmisión:
1. Que se trate de viviendas edificadas sobre parcelas destinadas por el planeamiento a viviendas libres.
2. Que sean transmitidas por quienes reúnan la condición de promotor.
3. Que se trate de la primera transmisión de vivienda de promotor a persona física, que cumpla los requisitos previstos en los artículos 23 y 24.
4. Que el precio convenido con el promotor no sea superior al previsto en este Título.

B) En segundas y posteriores transmisiones por un plazo de diez años a contar desde la primera transmisión:
- Que se trate de una transmisión de vivienda de promotor a persona física, que cumpla los requisitos previstos en los artículos 23 y 24.
- Que el precio convenido en la transmisión no sea superior al previsto en este Título.
- Las claúsulas resolutorias previstas en esta Ordenanza y las que puedan pactarse entre las partes.

Artículo 28.- Procedimiento de adjudicación.

El procedimiento de adjudicación de las VLPC será el de sorteo entre los solicitantes incluidos en el Registro municipal a que se refiere el artículo siguiente y que cumplan con los requisitos exigidos en esta Ordenanza y en las correspondientes Bases aprobadas para cada convocatoria, que serán establecidas por el Ayuntamiento de Azpeitia, garantizando siempre los principios de publicidad y transparencia, libre concurrencia y no discriminación.

El sorteo, en todo caso, deberá ser objeto de convocatoria pública mediante publicación con sus Bases en el Boletin Oficial de Gipuzkoa y realizarse ante el Secretario de la corporación municipal o personal que por delegación ostente el carácter de fedatario público.

Excepcionalmente podrá acordarse la exclusión de los sorteos de cada promoción de un número determinado de viviendas para atender por parte del Ayuntamiento necesidades sociales a través del alquiler tutelado o cesión en precario, no así en concepto de derecho de realojo.

Artículo 29.- Ejercicio de facultades de disposición.

Las viviendas y sus anejos (garajes y trasteros) quedan vinculadas, tanto en cuanto el precio como a requisitos y condiciones de primera y posteriores transmisiones a los criterios establecidos en esta Ordenanza durante un plazo entre tres y diez años (según convocatoría).

Los anejos quedan vinculados a las viviendas: La adquisición de la vivienda conlleva la adquisición de los anejos vinculados a la misma, sin posibilidad de transmitirlos por separado.

Las viviendas, en el plazo de tres a diez años (según convocatoría), no podrán ser transmitidas por título oneroso o «mortis causa» ni cedidas en arrendamiento, precario u otro título sin previa autorización expresa del Ayuntamiento de Azpeitia, a los efectos de que éste (o el ente instrumental en su nombre y previa encomienda u otras entidades jurídicas mediante fórmulas válidas en derecho)  pueda ejercitar los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) en los términos previstos en la legislación civil, abonando al transmitente el precio inicial de compraventa de la vivienda y anejos, incrementándose con el correspondiente I.P.C. anual.

El incumplimiento de esta condición dará lugar a la resolución del contrato y a la pérdida de la condición de propietario o beneficiario de la vivienda.

Artículo 30.- Derechos de adquisición preferente.

Los titulares de VLPC deberán comunicar al Ayuntamiento la decisión de proceder a su enajenación, con expresión del precio y la forma de pago proyectados y de las demás condiciones esenciales de la transmisión prevista, así como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo. Este derecho podrá ejercerse en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de la entrada de la comunicación en el registro del Ayuntamiento de Azpeitia.

Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin notificación de resolución expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente a la enajenación proyectada.

Cuando no se hubiera efectuado la comunicación requerida en este artículo o se hubiera omitido en ella alguno de los contenidos legalmente preceptivos, así como cuando el precio satisfecho por la transmisión resultare inferior o las condiciones menos onerosas que lo comunicado al Ayuntamiento de Azpeitia, éste podrá ejercitar el derecho de retracto dentro del plazo de dos meses siguientes al día en que haya tenido conocimiento completo de la enajenación.

El derecho de adquisición preferente en favor del Ayuntamiento de Azpeitia tendrá una duración de tres a diez años a contar desde la fecha de la primera transmisión.

Artículo 31.- Lista de solicitantes de Vivienda Libre de Precio Concertado.

El Ayuntamiento, por sí o a través de la sociedad pública Azpeitia Lantzen, SA, procederá cuando prevea la celebración de un sorteo de VLPC a elaborar las listas de los solicitantes, que serán específicas para cada sorteo.

Artículo 32.- Adjudicación directa.

Si estas viviendas no fueran adjudicadas por el Ayuntamiento de Azpeitia, por sí o a través de la sociedad pública Azpeitia Lantzen, SA, en el plazo de 15 meses desde el momento de su puesta a disposición para su comercialización –entendiendo éste como el día de la concesión de la licencia de inicio de obras–, serán los promotores privados los que procederán a la adjudicación directa de las mismas; siendo públicos, procederán a su transmisión o uso por cualquier fórmula válida en Derecho.

DISPOSICIÓN ADICIONAL.

A efectos de valoración en procesos de expropiación o equidistribución, la repercusión máxima del coste del suelo urbanizado no podrá exceder del 30 por 100 del precio máximo de venta de la VTM. A falta de otro dato, se entenderán de igual cuantía el valor del suelo sin urbanizar y los costes de urbanización de estas viviendas.

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA.

Para todo lo no previsto en el Título I de la presente Ordenanza respecto a las VTM, y sin perjuicio del contenido de sus posteriores desarrollos, será de aplicación la normativa autonómica vigente en materia de Viviendas de Protección Pública.

Para todo lo no previsto en el Título II de la presente Ordenanza respecto a la VLPC, y sin perjuicio del contenido de sus posteriores desarrollos, será de aplicación la normativa civil.

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA.

La presente Ordenanza entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de su aprobación definitiva y de su texto en el Boletín Oficial del Territorio Histórico de Gipuzkoa, extendiendo sus efectos a los planes de ordenación urbanística que, aunque tramitados o aprobados con anterioridad, tengan establecida la previsión de reservas para Viviendas Tasadas.

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